요즘 부동산 경기가 좋지 않습니다. 그래서 정부에서 완화책들을 제시하였죠. 개인적인 생각으로는 DSR을 풀어주지 않아 규제 완화책들의 실효성은 의문이긴 합니다. 부동산 경기를 살리기 위해 정부가 제시한 완화책 중 하나는 청약제도 개편입니다. 올해 청약할 계획이 있으신 분들, 하락장에서 기회를 잡고자 하는 분들은 미리 파악하고 준비해 두시는 게 좋겠죠!
본 포스팅에서는 2023년 완전히 달라진 부동산 청약제도 개편 내용을 공공분양 청약/민간분양 청약/무순위 청약으로 나누어 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
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공공분양 청약 (미혼 특공 신설)
신혼부부나 생애최초주택구입자 등의 기혼자들 중심으로 이루어지던 특별공급 분양 기회가 미혼 청년들에게 확대됩니다. 앞으로 5년간 50만호 공급을 목표로 하는 공공분양 주택 가운데 일부를 미혼 청년들에게 특별공급하기로 하였습니다. 그러면 그동안 가점이 낮아서 공공분양 당첨이 힘들었던 미혼 청년들의 당첨 가능성이 올라가겠죠.
1. 공공분양이란?
공공분양 특별공급은 정책적으로 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위해 일반 분양에 비해 낮은 경쟁으로 주택을 분양받을 수 있게 해주는 제도입니다.
2. 미혼 특공 대상 자격
주택을 소유한 적이 없는 19세부터 39세의 미혼자 중 1인가구 월평균소득이 140% 이하(2022년 기준 449만원)이며 순자산 2.6억 이하의 청년층에 해당됩니다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(9.75억원 초과)에 해당되는 경우에는 청약 자격이 제한됩니다. 덧붙여, 이혼자는 해당되지 않습니다.
3. 공공분양주택 유형
공공분양주택은 나눔형/선택형/일반형으로 나뉩니다. 이중 미혼 청년 특공은 나눔형 25만호 중 15%, 선택형 10만호 중 15%로 배정되어 있습니다. 두 가지 유형에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1) 나눔형
처음부터 시세 60% 이하로 저렴하게 분양을 받는 것입니다. 낮은 분양가와 장기 대출을 보장합니다. 낮은 분양가로 분야를 받을 순 있지만 거주의무 기간 5년 종료 후에는 집을 되팔 때 나라와 수익을 공유해야 합니다. 공공에 매각할 때 처분 손익 70%는 수분양자에게 귀속되며 손익 30%는 나라에 귀속됩니다.
2) 선택형
저렴한 임대료로 6년간 거주가 가능하며, 더하여 임대 종료 후 분양여부를 자유롭게 선택할 수 있습니다.
※ 참고 (필독!)
나눔형과 선택형 모두 전용 모기지(대출)을 지원받을 수 있습니다. 주택 가격의 80% 한도로 DSR를 적용하지 않고 소득 조건없이 40년 만기의 대출 상품을 이용할 수 있습니다.
4. 기타 정보 (근로기간 우대)
근로기간이 긴 청년에게 우선공급할 예정입니다. 청년 특별공급 물량 중 30%는 소득세 납부 기준으로 근로 기간이 5년 이상인 청년에게 우선 공급한다고 합니다. 그리고 남은 물량 70%는 지역 거주 기간, 청약통장 납입 횟수 등을 고려하여 배점제로 공급할 예정이라고 합니다.
민간분양 청약
민간분양 청약은 청약가점제도 개편 / 기존주택 처분 의무 폐지 / 전매제한 완화 / 주택 실거주 의무 폐지 / 특별공급분양가 기준 폐지 / 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제 / 중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지로 크게 7가지의 기존 규정이 확 바뀌었습니다. 차례차례 살펴보도록 하겠습니다.
1. 청약가점제도 개편
투기과열지구 내의 중소형면적(전용 85 이하)에서 추첨제가 신설됩니다. 원래 해당면적은 가점제만 운영되었기에 나이가 어리거나 부양가족이 없거나 한 청년층은 당첨 확률이 아주 낮았었죠.
● 비규제지역
현행 규정을 그대로 유지합니다. 전용 85 이하는 가점제 40% + 추첨제 60%, 전용 85 초과는 추첨제 100%가 적용됩니다.
● 규제지역(조정/투기과열) 내 중소형면적
전용 60 이하는 가점제 40% + 추첨제 60%, 전용 60 초과 ~ 85 이하는 가점제 70% + 추첨제 30%가 적용됩니다.
● 조정대상지역 내 대형면적
전용 85 초과는 가점제 50% + 추첨제 50%가 적용됩니다.
● 투기과열지구 내 대형면적
전용 85 초과는 가점제 80% + 추첨제 20%가 적용됩니다.
< 중소기업 장기근속자 특별공급 >
중소기업 장기근속자 특별공급의 가점 기준도 개편됩니다.
① 5년 이상 무주택일 경우 5점이 가산되었었는데, 무주택 기간 3년당 3점을 부여하고, 최대 15점으로 변경되었습니다.
② 기술 기능인력과 자격증 보유항목이 하나로 통합되었습니다. 난이도 위상을 고려하여 세부항목들의 배점이 차등화되었습니다.
③ 수상경력은 중소기업 입사일 이후에 수상한 경력만 인정됩니다. 중복 수상은 인정되지 않습니다.
2. 기존주택 처분 의무 폐지 (안 제28조, 제59조)
규제지역(조정/투기과열) 내에서 분양에 당첨된 1주택자는 기존주택 처분조건을 걸어야 했습니다. 1년 혹은 2년 안에 기존 주택을 처분해야 했기에 족쇄 같던 제도였는데요. 최근 부동산 거래 감소로 기존주택의 처분이 쉽지 않아 졌습니다. 그래서 이에 맞춰 기존 1주택 처분조건이 폐지됩니다. 청약 시스템을 정비하여 상반기 중에 해당 개편안을 실행할 예정입니다. 다행히도 개편안 시행 전에 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 처분 의무 폐지를 적용할 계획입니다.
3. 전매제한 완화
지금까지 수도권 전매제한 기간은 최대 10년이었고 비수도권은 최대 4년이었습니다. 이랬던 규정을 수도권 전매제한 기간은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 완화하였습니다. 전매제한 완화는 주택법 시행령 개정사항이므로 개정을 즉시 착수하였고, 시행령 개정 이전에 분양을 받았다고 하더라도 전매제한이 남아있는 경우 소급적용하여 완화된 규정을 적용할 예정입니다.
4. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
수도권에서 분양가 상한제 주택에 당첨되었다면 공공택지든 민간택지든 모두 분양가격에 따라 실거주 의무기간이 2~5년이 있었습니다. 이제는 주택 실거주 의무가 폐지됩니다. 3번에서 언급한 전매제한 완화정책과 마찬가지로 주택법 시행령 개정사항이므로 개정 이전에 당첨되어 주택에 실거주 의무를 지니고 있다고 하더라도 소급적용하여 실거주의무를 해제할 예정입니다.
5. 특별공급 분양가 기준 폐지 (안 제47조의2)
투기과열지구 내(서울 강남구/서초구/송파구/용산구)에서 주택 분양가격이 9억원 초과 시 특별공급이 불가능했었습니다. 높은 가격 때문인데요. 이제 다자녀 가구, 노부모 부양 가구 등 필요로 하는 계층을 위해서 특별공급 분양가 기준 가격을 폐지하기로 하였습니다. 9억 원을 초과하는 주택에서도 특별공급이 가능해진 것이죠. 주택공급에 관한 규칙 개정 후인 대략 2023년 2~3월부터 시행할 예정입니다.
6. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 해제
이전까지는 수도권의 대부분 지역이 모두 규제지역이었습니다. 주요 광역시들도 규제지역이었죠. 부동산 경기가 안 좋아지면서 부양책으로 서울 강남/서초/송포/용산구 이렇게 4개의 지역을 제외하고는 모두 규제지역에서 해제되었습니다. 연쇄작용으로 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 위에서 언급한 4개의 규제지역을 제외하고 모두 해제되었습니다. 2023년 1월 5일 0시부터 효력이 발생해 이후 입주자 모집부터는 해당 규정이 모두 적용되었습니다.
7. 중도금 대출 보증 가능한 분양가 기준 폐지
이전까지 중도금대출 보증 지원 대상은 분양가 12억원 이하의 주택이었습니다. 덧붙여 보증한도는 인당 5억원이었습니다. 하지만 이번 개정으로 인해 보증 가능한 분양가 기준이 모두 폐지되었고 분양가에 상관없이 중도금 대출이 가능해졌습니다. HUG의 내규 개정 이후 1분기 이내에 시행될 예정입니다.
무순위 청약 (안 제19조, 제26조)
당첨포기나 계약 취소 등으로 발생하는 물량에 대해 분양자를 새로 구하는 무순위 청약 자격이 완화됩니다. 소위말하는 '줍줍'형태의 청약이 더 쉬워졌습니다.
1. 무순위 청약 거주지역 요건 폐지
기존에는 무순위 청약을 하려면 분양하는 주택이 위치한 지역(해당 시, 군)에 거주하는 사람만 가능했었습니다. 이젠 무순위 청약을 할 때 거주지역 요건이 폐지되었습니다. 어느 지역에 거주하든 상관없이 무순위 청약에 참여할 수 있도록 대상자격이 완화되었습니다.
2. 무순위 청약 무주택 요건 폐지
기존에는 분양 주택이 위치한 지역에 거주하는 무주택자만 무순위 청약에 참여할 수 있었죠. 이젠 보유 주택 수와 상관없이 무순위 청약을 신청할 수 있게 되었습니다. 유주택자도 무순위 청약을 할 수 있는 것이죠! 또한, 본청약일로부터 60일 후 파기시켰던 예비당첨자명단을 180일 보관으로 연장하고, 예비 당첨자수도 세대수의 500%로 확대하였습니다. 최근 부동산 시장의 투자 심리가 얼어붙어 전국적으로 미분양이 쌓이고 있는 실정이므로 주택 청약 자격 요건을 완화하여 원활한 주택공급을 도모하기 위해 정해진 개정안입니다.
지금까지 2023년 확 달라진 부동산 청약제도를 공공/민간/무순위 분양으로 나누어 자세히 살펴보았습니다. 본 개편안들이 열기가 식어버린 부동산 시장에 다시 활기를 불어 넣어 줄 지 관심있게 지켜보도록 하겠습니다.
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