지난 포스팅에서는 주택연금 수령액 계산 방법, 주택연금 가입 조건, 주택연금 지급방식, 주택연금 단점에 대해 자세히 알아보았습니다. 주택연금은 내 집에 '평생' 거주하며 '평생'동안 연금 지급을 국가로부터 보장받는 제도입니다. 심사숙고 끝에 주택연금을 가입하기로 결심을 하셨다면 이제 신청 방법을 알아봐야 겠지요.
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본 포스팅에서는 주택연금 신청방법과 많은 사람들이 궁금해하는 '자주 묻는 질문'을 정리하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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주택연금 신청방법
주택연금을 신청하는 절차는 다음과 같습니다. 그리고 이 과정들은 대략 1개월이 걸린다고는 하나 통상적으로는 2~3주 정도 소요된다고 합니다.
1. 보증상담 및 신청
우선 가장 먼저 보증상담 및 신청이 이루어집니다. 주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 직접 방문하여 보증상담을 받은 후 보증신청을 하거나 인터넷으로도 상담신청이 가능합니다. 정확한 상담 후에 심사숙고하여 결정할 문제이기 때문입니다. 상담할 때 주택연금설명서와 체크리스트를 안내해 주고 마음의 결정을 내리면 주택연금 신청서 및 서류를 제출하게 됩니다.
2. 보증 심사 (한국주택금융공사에서 진행)
보증 및 대추 신청을 하면 공사에서는 1주택 여부 등 신청자의 요건을 심사합니다. 지난 포스팅에서 가입 요건을 살펴보았었죠? 그리고 신청자가 담보를 맡기고자 하는 주택을 조사하고 주택가격 등을 평가합니다. 내부심사와 현장실태조사 등을 모두 진행한다고 합니다.
3. 보증약점 및 담보설정 (한국주택금융공사에서 진행)
보증승인 후 신청자가 공사에 방문하여 보증약정을 체결합니다. 그리고 공사에서는 해당 주택에 대하여 1순위로 근저당권을 설정하거나 신탁등기를 합니다.
※ 저당권 설정 시, 신청자는 ①보증금액의 120% 또는 ②최초보증기한(부부기준 연소자가 100세에 도달하는 해)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) 중에서 저당권설정금액을 설정할 수 있습니다.
4. 보증약점 및 담보설정 (한국주택금융공사 → 금융기관)
공사는 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. (온라인으로 발급)
5. 대출 실행 (금융기관에서 진행)
보증서가 발급되면 신청자는 대출받고자 하는 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결합니다.
6. 주택여금 수령
대출약정이 체결되고 나면 원하는 날짜에 월지급금을 수령할 수 있습니다.
이 과정에서 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등과 같은 담보설정비용이 발생하게 되는데요. 해당 비용은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산하시면 됩니다.
◆ 주택연금 담보제공방식
주택연금의 담보제공방식은 2가지로 나뉩니다. 가입을 진행할 때 저당권방식과 신탁방식 중 어떤 방식으로 가입할지 선택해야 합니다.
1. 저당권방식
① 신청자가 주택에 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 신청자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다.
② 배우자가 주택연금을 이어받기 위해서는 담보주택 전부를 상속받는 것이 전제되어야 하므로, 자녀가 반대하면 연금을 계속 이어서 수령할 수 없습니다.
③ 보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 가능합니다.
④ 부부 모두 사망 시, 남은 금액은 상속인에게 상속됩니다.
2. 신탁방식
① 신청자가 공사에 주택소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 신청자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다. 주택연금을 받는 기간 동안은 주택의 등기상 소유자가 공사(한국주택금융공사)로 변경되지만 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복할 수 있으며, 주택의 관리와 세금은 신청자가 부담하는 것입니다.
② 자녀의 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을 계속 이어받을 수 있습니다.
③ 보증금이 있는 경우에도 임대가 가능합니다.
④ 부부 모두 사망 시, 남은 금액은 신청자가 지정한 귀속권리자에게 지급됩니다.
주택연금 신청서류
주택연금 신청 시 준비서류는 다음과 같습니다.
- 공통서류: 주민등록등본 2부 / 전입세대 열람표 1부
- 저당권방식인 경우: 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각) / 가족관계증명서 1부 / 등기권리증 원본 1부
- 신탁방식인 경우: 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각) / 가족관계증명서 1부(배우자가 있는 경우 각각) / 등기권리증 원본 1부 / 지방세납세증명서
< ※ 참고사항 >
- 인감증명서 대신 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증을 제출할 수 있습니다.
- 배우자가 세대를 달리할 경우 배우자의 주민등록등본도 추가로 제출하여야 합니다.
- 주민등록등본상 주소와 담보주택의 주소가 다를 경우 주민등록초본도 제출하여야 합니다.
- 주택연금을 신청하기 위해 한국주택금융공사를 방문할 경우 신분증을 지참하여야 합니다.
- 대상주택에 담보대출 등이 있는 경우엔 추가서류가 필요할 수 있습니다.
- 담보주택에 일부 임대가 있는 경우 '담보주택 임대에 관한 사항(클릭)'을 참고하시길 바랍니다.
주택연금 Q&A (자주 묻는 질문 10가지)
1. 연금주택 이용도중 주택을 추가로 취득 가능한가요?
주택연금(우대형 주택연금 제외) 가입 후 추가로 주택을 취득할 수 있습니다. 주택연금은 가입 당시의 보유주택수(공시가격 등 9억 이하)를 확인하고 있으므로, 가입 이후 추가로 취득한 주택에 대해서는 제한하지 않습니다. 다만, 우대형 주택연금은 정부의 재정 지원이 전제된 상품이므로 가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위하여 가입 후 추가 주택 취득을 금지하고 있습니다.
2. 주택연금 이용 중 수령방식을 변경할 수 있나요? (① 지급방식 / ② 지급유형)
1) 지급방식의 변경
주택연금 이용기간 중 지급방식의 변경은 다음의 경우만 가능합니다.
- 종신지급, 종신혼합 간 변경 가능
- 우대지급, 우대혼합 간 변경 가능
- 우대형 전환요건을 모두 충족하는 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로의 변경 가능
2) 지급유형의 변경
종신지급방식 또는 종신혼합방식으로 보증을 이용 중인 경우엔 최초 보증부대출 실행일로부터 3년 이내에 1회에 한하여 지급유형 변경이 가능합니다. 변경가능한 지급유형은 다음과 같습니다.
- 정액형과 초기증액형 간 변경하는 경우
- 정액형과 정기증가형 간 변경하는 경우
※ 주의사항: 지급방식을 주택담보대출 상환용 및 우대형 주택연금으로 신청한 경우, 지급유형은 정액형만 가능하므로 변경이 불가합니다.
3. 사용한 개별(수시) 인출금을 상환하면 다시 인출할 수 있나요?
사용한 수시인출금을 상환하면 인출한도 및 월지급금이 회복되어 재인출할 수 있습니다. 다만, 인출한도 회복은 고객 당 1회만 가능합니다. 이것은 안정적인 노후생활을 지원하고자 하는 주택연금제도 취지에 맞추기 위함입니다.
4. 불가피하게 주택에 거주가 어려운 경우에도 주택연금을 계속 받을 수 있나요?
주택연금을 이용하고 있는 도중에 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 담보주택에 거주하지 않는 경우엔 주택연금 지급정지사유가 됩니다. 다만, 아래에 제시된 한국주택금융공사가 정한 '실거주 예외 인정사유'에 해당한다면 주택연금을 계속 받을 수 있습니다.
< 실거주 예외 인정사유 >
1. 질병치료, 심신요양 등을 위해 병원이나 요양시설 등에 입원한 경우
2. 자녀 등의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기체류하는 경우
3. 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 중인 경우
4. 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우
5. 주택소유자가 가입을 판단하기 어려운 상태(치매)여도 가입이 가능한가요?
주택연금을 가입하기 위해서는 한국주택금융공사와 보증약정 및 근저당권설정계약을 체결해야 하고 금융기관과 대출약정을 체결해야 하기 때문에 주택소유자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다. 그러므로 치매 등으로 인하여 주택소유자에게 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 이용하여 주택연금에 가입할 수 있습니다. 주택의 담보제공에 대한 법원의 허가 또는 후견감독인의 동의 등 추가적인 절차가 필요할 수도 있습니다.
< 성년후견인 제도란? >
질병/장애/노령/ 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무처리를 하는 능력이 지속적으로 결여된 성인이 가정법원의 결정으로 선임된 후견인을 통해 재산관리 및 일상생활에 대해 보호와 지원을 제공받는 제도입니다.
6. 주택연금 신청 후 연금수령까지 얼마나 걸리나요?
신청인이 한국주택금융공사의 지사에 방문하여 상담 후 신청을 결정하고 필요서류들을 제출하면, 해당 주택에 대한 심사과정을 거치게 됩니다. 심사 표준처리기간은 대략 1개월로 정하고 있으며 통상 2~3주가 소요되긴 하나, 관할 지사의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 중도해지 시 보증료는 돌려주나요?
주태연금을 이용하다가 중도해지하는 경우엔 별도 중도상환수수료는 없지만, 초기보증료는 환급되지 않습니다. 매월 월단위로 납부하는 연보증료는 잔여기간 확인 후 정산하여 돌려드립니다. 다만, 예외의 경우엔 기존에 납부한 초기보증료 중 한국주택금융공사에서 별도로 정한 금액을 환급해 드립니다.
< 예외적으로 초기보증료가 환급되는 경우 >
1. 재난 등에 의해 주택멸실로 보증부대출 전액을 상환하고 해지하는 경우
2. 대출 실행일로부터 30일 이내에 신청자가 약정을 철회하는 경우(전액환급)
3. 대출 실행일로부터 30일(약정철회기간) 이내에 신청자가 사망하는 경우(전액환급)
4. 대출실행일로부터 3년이 경과하기 이전에 보증부대출 전액을 상환하고 기 보증을 해지하는 경우(일부환급, 기간에 따라)
8. 중도해지 후 재가입이 가능한가요?
주택연금을 이용하다가 중도 해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안 동일주택을 담보로 재가입할 수 없습니다. 다만, 재가입 시점의 주택가격(평가액)이 직전 가입 시점의 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액보다 낮거나 같은 경우에는 재가입이 가능합니다.
9. 주택연금 이용 중 재건축이나 재개발이 되어도 계속 연금을 받을 수 있나요?
재건축/재개발/리모델링의 경우에도 연금을 계속 수령할 수 있습니다(2015.09.25. 개정). 다만, 재건축 등에 참여함을 입증하는 서류 제출 등 공사의 요구사항에 동의하는 경우만 해당합니다.
※ 주의사항: 주택연금 이용 중 재건축 등 사업에 참여하는 경우에는 담보주택에 한국주택금융공사의 1순위 근저당권이 반드시 유지되어야 하므로, 조합 등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못할 수 있습니다.
10. 자녀 소유의 주택으로 주택연금 이용이 가능한가요?
자녀 소유의 주택으로는 주택연금을 이용할 수 없습니다. 신청인 본인 혹은 부부 공동소유의 주택으로만 주택연금을 이용할 수 있습니다.
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지금까지 주택연금 신청방법(가입절차)과 주택연금 관련 자주 묻는 질문 10가지를 자세히 알아보았습니다. 노후준비를 하시는데 유용한 정보였길 바라며 마치도록 하겠습니다.
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